白银时期入场券难获得万科转型之惑

“白银时代”入场券难获得 万科转型之惑

华夏时报 董映颉 陈小瑛 王海春 北京、深圳、上海报导

30周年的巡演还未落幕，万科10月业绩又成为锦上添花的新亮点。

11月4日，万科发布了前10月销售业绩，累计实现销售面积1454万平米，销售金额1711.4亿元，同比增长14.8%和17.3%。全年完成2000亿目标无悬念。

但是，亮点背后是房地产企业普遍存在的增长隐忧。翻看万科事迹发现，2010年以前，万科大多保持在50%以上的增速。2011年房地产遭到调控后，万科销售额增速徘徊在12%-21%之间，同时毛利率也在下滑。

“毫无疑问，未来住宅行业的业绩增速和投资回报率肯定会下降。”万科总裁郁亮向坦承，万科所说的白银时期，也正是指房地产增速可能由两位数转向个位数。

郁亮说，促使万科加速转型的缘由只有一个，就是想在下个时期活下去，由于中国现在所有的发展商，包括万科在内，都没拿到下个时期的入场券。

转型是个漫长的过程，而万科的焦虑在于，如何让事迹不至于青黄不接，在行业下滑之时，万科的房子怎样才能卖得比他人好，以及依靠什么来弥补住宅的缺口。

规模线路“变盘”

“看上去万科在这两年好像是有点不务正业，金融、学校、养老、食堂，什么都做，但实际上万科一直在探索，如何在现在这个失去了土地红利的房地产行业中找到生存之道。”万科高级总裁、北京万科总经理毛大庆解释说。

2012年6月后，万科高调向城市配套服务商转型，从最初的社区食堂、幸福驿站等生活配套，收购徽商银行、进军社区金融，到实行社区一卡通的大数据管理，以及创办万科学校，万科在其本身的产品线上越走越远。

用毛大庆的话来讲，万科的转型实际上就是在住宅规模缩减的情况下，如何想别的办法赚到钱。

“实际上，现在整体的市场形势已变了，原来我们总说跑量跑量，但现在市场的需求与原来相比已经有所下落，而这一特点在未来几年中会愈来愈明显。”毛大庆指出。

统计数据也证实了毛大庆的论断。国家统计局10月公布的数据显示，2014年前9月全国商品房销售面积同比下落8.6%，降幅扩大0.3个百分点。在2三线城市限购全线放松的情况下，市场并未有明显改观，其中住宅销售下降幅度较大。

在房地产行业整体低迷的情势下，万科原有的规模化路线已在悄然变化。2014年上半年万科只新增了19个项目，规划建筑面积约264.1万平方米，较去年同期下降明显。

与此同时，万科的商业项目逐步增多，养老项目也已经开始起步。

据了解，上海将成为万科探索多元化的重要试验点，试点内容包括商业、办公、产业办公园，并尝试进行物流地产。其中，万科在上海的首个商业项目徐汇万科中心已先期上马，由万科、绿地九龙仓共同开发。

不仅如此，万科今年还首次尝试进入产业地产领域。万科联手天安数码城团体在上海张江高科技园区的北蔡，取得了一块土地面积约16万平方米的产业用地。为了组建产业地产团队，万科从普洛斯、复星、华夏幸福和国际代理行工业地产部招揽人材，经过一年多的筹备，目前在北上广基本完成了产业地产的人员布局。

上海万科总经理孙嘉向透露，与商办项目开发不同的是，这个产业地产项目将以企业订制的方式开发为主；即项目在开发前，已有了卖家。“我们希望与天安数码的合作，能够学习到在产业地产开发、管理方面的经验，为未来的产业地产开发积累更多的经验。”孙嘉说。

另外，万科在北京打造的首个社区化养老服务项目万科·幸福家（窦店）社区养老中心也已经步入试营业阶段。毛大庆泄漏，虽然万科目前的养老业务还不挣钱，首个项目做到收支拉平略有盈余便可。但万科看重的是该领域的市场前景，未来万科将谋求养老业务独立上市。

业内人士分析，万科的“配套商”转型并非仅仅是寻找新的赢利点，而是“创造需求”。通过满足教育、养老等基本需求，在此基础上进一步激发如零售、文娱、文化业等新的消费方向，由此形成以房地产为依托，全产业链式的住宅服务。

转型前景难料

“城市配套服务商”是万科未来十年的转型规划，虽然万科做了诸多尝试，但转型以后的前景依然难以明了。

王石出席2014亚布力论坛时表示，万科正在做第四个十年规划，但依然困惑于企业下个十年的转型问题。

“我们讨论了八个月，到现在都没有弄清楚。到年底是不是有一个结果也不知道。”王石有着华为一样的危机感，直言很担心下一个倒下的就是万科。

实际上，万科在商业地产、金融等方面的转型，目前仍然存在困难。如万科去年收购的徽商银行股权，原本设想1是可以让万科为社区业主提供金融服务，2是可以为上下游供应商提供融资帮助。但截至目前，这两项业务并没有实质性进展。

此外，万科在商业地产的运营经验不足，人材也面临着挑战，使万科在商业项目开发上经历了摇摆进程，从最初计划自持物业到全部售出。今年9月，万科公告将以16.51亿元的价格出售上海写字楼项目公司万狮置业90%的股权，万科只负责后续开发运营。

万科董秘谭华杰解释过，万科在获取低成本资金上没有优势，且商业项目对资金沉淀过量，所以万科选择走“轻资产，重运营”的模式。

与恒大向地产之外的领域转型多元化不同，万科转型，始终是围绕着地产做文章。万科内部一位高管对称，企业只有做专才能走得长远，恒大的多元化发展或许能赚到钱，但万科不会走这样的转型模式。

“房地产企业在温室里长大，如果不改变方式，在白银时代一样会饿死，这就是为何万科要不断学习制造业，跨界学习，就是想学学他人在青铜黑铁时期怎样活下来的。”郁亮说。

为此，郁亮马不停蹄地拜访了阿里、腾讯、百度、华为、海尔等国内一线互联企业和制造业。在郁亮看来，并不是学习互联如何卖房，而是学习互联思想武装起来的一个传统企业，能够用五六年时间成为世界五百强，而过去需要2三十年才能做到，这是一种思想的革命。

郁亮认为，互联给房地产业主要带来思维上的冲击，万科学到两点，第一，对客户的好要做到极致；第二，管理组织要扁平化。未来，万科将利用其业主数据库将进行更多社区服务的开拓。万科的城市配套服务商，就是围绕着客户需求做文章。